При устойчивой тенденции увеличения количества экономических споров, возникающих из административных правоотношений (например, по итогам 2004 года административные дела составили более 60 процентов от общего числа дел) , проблемы соотношения норм Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП), Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации (далее - Земельный кодекс и ГК РФ соответственно) требуют самостоятельного анализа и выработки единообразных подходов к толкованию. Роль указанных правовых актов в регулировании общественных отношений переоценить сложно. Однако необходимо говорить и о пробелах, о несоответствии, а нередко и прямом противоречии друг другу положений КоАП и Земельного кодекса, КоАП и ГК РФ.
В практике арбитражных судов наблюдается неоднозначное понимание соотношения норм об аренде, содержащихся в ГК РФ, и положений статьи 7.1 КоАП. Сложности правоприменения в немалой степени обусловлены недостаточно последовательным определением правовой природы такого объекта, как нежилые помещения.
Заметим, что применение норм об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещений ограничено пунктом 2 статьи 651 ГК РФ . Иные нормы параграфа 4 главы 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений, как представляется, не могут применяться по аналогии к аренде нежилых помещений, но могут быть отражены в договоре как его условия.
В арбитражной практике наблюдается неверное применение статьи 7.1 КоАП «Самовольное занятие земельного участка» в отношении арендаторов нежилых помещений. В соответствии с указанной нормой самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, влечет наложение взыскания в виде штрафа установленного размера.
Так, оставляя в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, Федеральный арбитражный суд Московского округа признал виновным закрытое акционерное общество (далее - ЗАО) в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП.
Согласно материалам дела ЗАО - арендатор нежилого помещения в здании - обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании постановления заместителя Главного государственного инспектора по использованию и охране земель о привлечении к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.1 КоАП.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражные суды трех инстанций признали наличие правонарушения, указав при этом, что с момента заключения договора аренды нежилого помещения у арендатора возникло «право владения и пользования соответствующим земельным участком, которое он должен оформить надлежащим образом, а именно путем заключения договора аренды земельного участка, либо определить с арендодателем права в отношении земельного участка» . Данный вывод суды основывали на положениях статьи 652 ГК РФ.
По другому делу, принимая аналогичное решение и подтверждая наличие обязанности по оформлению прав на земельный участок у арендатора нежилого помещения, арбитражный суд указал, что такая обязанность предусмотрена статьями 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации .
С сожалением можно констатировать, что подобная практика характерна и для других регионов Российской Федерации .
Представляется, что арендатор нежилого помещения не может быть привлечен к административной ответственности за пользование земельным участком без оформления правоустанавливающих документов. Данный вывод подтверждается практикой Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации .
Прежде всего следует обратить внимание на то, что ссылка на статью 652 ГК РФ, как на основание возникновения прав на земельный участок, неприменима при аренде нежилого помещения.
Во-первых, названная норма рассчитана на аренду зданий и сооружений. В отношении нежилых помещений эта норма применяться не может ввиду природы нежилого помещения, которое не имеет прочной непосредственной связи с земельным участком. Связь с земельным участком имеет здание. Заключая договор аренды нежилого помещения, арендатор приобретает во временное владение и пользование именно помещение, но не земельный участок.
Во-вторых, думается, что толкование статьи 7.1 КоАП должно осуществляться исходя из принципиально иного подхода.
Привлечение лица к административной ответственности за пользование земельным участком без оформления соответствующих документов возможно только в том случае, если существует состав административного правонарушения. В соответствии со статьей 2.1 КоАП административным правонарушением признается деяние (действие или бездействие) физического или юридического лица, отвечающее признакам противоправности и виновности. В действиях арендатора нежилого помещения нет противоправности, то есть «неисполнения или ненадлежащего исполнения физическим или юридическим лицом субъективных обязанностей, а также полномочий должностным лицом» . Законодательство не устанавливает обязанности арендатора нежилого помещения оформлять каким-либо образом права на земельный участок.
В этой связи хотелось бы обратить внимание на Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.02.05 № 11301/04 и № 9289/04, в которых высшая судебная инстанция истолковала норму статьи 7.1 КоАП следующим образом: «...под использованием земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю следует понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или лица, им уполномоченного, но сопряженное с невыполнением предусмотренной законом обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю.
Следовательно, если законом не установлена обязанности лица оформить правоустанавливающие документы на землю, пользование земельным участком без таких документов не образует указанный состав правонарушения».
Представляется, для иного вывода нет оснований и с позиций норм Земельного кодекса, который вовсе не предусматривает обязанности арендатора нежилого помещения оформлять права на земельный участок.
Статья 36 Земельного кодекса наделяет правом приобрести указанный земельный участок в собственность или заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора только собственников объектов недвижимости, находящихся на неделимом земельном участке, а также лиц, владеющих объектами недвижимости на праве хозяйственного ведения. Таким образом, если указанные лица не выкупили земельный участок или не заключили договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, то и к ним применение статьи 7.1 КоАП невозможно.
Думается, что вышеприведенные аргументы могут быть использованы при обосновании тезиса о невозможности привлечения к административной ответственности за правонарушение, предусмотренное статьей 7.1 КоАП, арендатора здания (сооружения), находящегося на земельном участке, принадлежащем арендодателю на праве собственности.
Исходя из смысла статьи 652 ГК РФ, а также пункта 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» , если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
Отсутствие в договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.
При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.
Вопросы арендной платы за пользование земельным участком при изложенных обстоятельствах решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.
Из вышесказанного можно сделать вывод, что арендатор здания (сооружения), находящегося на земельном участке, принадлежащем арендодателю на праве собственности, приобретает право пользования соответствующим земельным участком в силу прямого указания закона. Договор аренды здания (сооружения) в данной ситуации рассматривается как правоустанавливающий юридический факт, влекущий одновременно возникновение двух видов отношений: отношений по временному владению и пользованию зданием и сооружением и отношений по пользованию земельным участком.
Представляется, что арендатор здания (сооружения), находящегося на земельном участке, принадлежащем арендодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, также не может быть привлечен к административной ответственности за правонарушение, предусмотренное статьей 7.1 КоАП.
Не вызывает сомнения тезис о том, что собственник здания (сооружения), находящегося на земельном участке, принадлежащем ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, вправе передать это здание (сооружение) в аренду. В соответствии с пунктом 3 статьи 652 ГК РФ аренда здания (сооружения), находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
В то же время распоряжение земельным участком субъектом права постоянного (бессрочного) пользования не допускается (п. 4 ст. 20 Земельного кодекса). Однако пунктом 1 статьи 652 ГК РФ установлено общее правило, согласно которому арендатор здания (сооружения) одновременно с передачей ему в аренду здания (сооружения) приобретает права на земельный участок. Учитывая, что пользование арендованным зданием (сооружением) не может осуществляться без пользования соответствующим земельным участком, а закон прямо не называет право, которое приобретает арендатор здания (сооружения), находящегося на земельном участке, принадлежащем арендодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, допустимо предположить, что арендатор становится пользователем земельного участка. При этом закон не возлагает на арендатора обязанности по оформлению прав на земельный участок.
Исходя из позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях от 01.02.05 № 11301/04 и № 9289/04, в рассматриваемой ситуации арендатор здания (сооружения) не может быть субъектом ответственности за правонарушение, предусмотренное статьей 7.1 КоАП (пользование земельным участком без оформления правоустанавливающих документов).
Следующий момент, на который хотелось бы обратить внимание, - соотношение норм ГК РФ об уступке права, норм Земельного кодекса и статьи 7.10 КоАП.
Статья 7.10 КоАП предусматривает ответственность за правонарушение в виде самовольной переуступки прав пользования землей, а равно за самовольный обмен земельного участка. Вместе с тем КоАП не уточняет, что понимается под самовольной уступкой прав пользования и самовольным обменом земельного участка.
В соответствии со статьей 382 ГК РФ право, принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке или перейти к другому лицу на основании закона. При этом для перехода прав кредитора не требуется согласия должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Весьма неудачное использование законодателем при формулировании диспозиции статьи 7.10 КоАП термина «уступка» повлекло неправильное толкование данной нормы субъектами имущественного оборота. Так, по одному из дел заявитель кассационной жалобы просил отменить решение арбитражного суда первой инстанции, поскольку, по его мнению, в статье 7.10 КоАП предусмотрена ответственность за самовольную уступку прав в смысле пункта 1 статьи 382 ГК РФ .
Похожие рефераты:
|
Дипломные работы 
